Vem ansvarar när en fastighetsmäklare lämnar felaktig information till en köpare i samband med ett fastighetsköp? Högsta domstolen (HD) har i ett färskt avgörande klargjort gränsdragningen mellan säljarens och mäklarens ansvar vid fastighetsförsäljningar.
Bakgrund: Felaktig uppgift om elanslutning
Målet rörde ett köp av en obebyggd fastighet där kontakten mellan parterna skedde uteslutande via mäklaren. Mäklaren uppgav felaktigt för köparen att fastigheten var ansluten till elnätet. Efter köpet visade det sig att el saknades, varpå köparen krävde säljaren på ersättning för anslutningskostnaden.
Köparen menade att fastigheten avvek från vad som utfästs (4 kap. 19 § jordabalken), medan säljaren hävdade att han varken lämnat uppgiften eller känt till att mäklaren gjort det.
Rättsfrågan: Säljarens ansvar för mäklarens ”egna” uppgifter
Fallet drevs hela vägen upp till Högsta domstolen som hade att ta ställning i vilken utsträckning säljaren ansvarar för en uppgift om fastigheten som mäklaren har lämnat till köparen i samband med ett fastighetsköp.
HD började med att klargöra mäklarens rättsliga ställning enligt fastighetsmäklarlagen. Viktiga principer som HD lyfte fram i samband därmed:
- Mäklaren ska vidarebefordra information, men förväntas också granska uppgifters riktighet när det finns anledning därtill.
- Om en mäklare är oaktsam i sin informationsgivning kan mäklaren bli skadeståndsskyldig gentemot köparen eller säljaren.
Högsta domstolens bedömning
Eftersom jordabalken inte uttryckligen reglerar säljarens ansvar för mäklarens uppgifter, landade HD i följande princip:
För att en säljare ska bli ansvarig för en felaktig uppgift från mäklaren krävs att säljaren kände till, eller borde ha känt till, att mäklaren lämnat uppgiften.
I det aktuella fallet konstaterades att:
- Säljaren hade inte gett mäklaren information om att fastigheten var ansluten till elnätet.
- Mäklaren hade dragit egna, felaktiga slutsatser utan säljarens vetskap eller förskyllan.
- Det fanns ingen utredning som visade att säljaren borde ha insett att felaktig information lämnats.
Eftersom säljaren var i god tro avseende mäklarens agerande, ansågs han inte ansvarig för uppgiften och därmed ogillades köparens talan.
Vad innebär detta för köpare och säljare?
Avgörandet förtydligar ansvarsfördelningen och understryker vikten av noggrannhet:
Som säljare: Granska alltid objektsbeskrivningen och all marknadsföringsmaterial noggrant. Om du godkänner en beskrivning som innehåller felaktigheter kan du bli ansvarig för fel i fastigheten. Säkerställ därför att mäklaren inte lagt till egna, felaktiga påståenden.
Som köpare: Var medveten om att säljarens ansvar för mäklarens muntliga utfästelser är begränsat om säljaren är i god tro. Om en specifik uppgift är avgörande för ditt beslut att köpa fastigheten bör du se till att den tas med i det skriftliga köpekontraktet.
Som mäklare: Dra inte egna slutsatser och gissa dig inte till fakta. All information om fastighetens egenskaper bör härledas från säljaren eller skriftliga underlag. När säljaren går fri från ansvar på grund av att en uppgift kommit från mäklaren personligen, blir mäklaren köparens enda kvarvarande part att rikta krav mot.
